При создании и реализации своих проектов многие строительные компании обращаются к помощи заемщиков, что в будущем может приводить к различным финансовым проблемам и, как следствие, к задержкам по сдаче объекта и введению его в эксплуатацию. При этом перед застройщиками становится вопрос о том, когда нужно обращаться за неустойкой и как это сделать, чтобы получить свою компенсацию в кратчайшие сроки. Рассмотрим подробнее, как проходит процесс взыскания неустойки по ДДУ.
Можно ли взыскать неустойку по ДДУ
С точки зрения закона, дольщики, конечно же, имеют право требовать денежную компенсацию от строительной компании, которая не выполнила свои обязательства, обозначенные в контракте. Однако, как показывает практика, не так уж просто добиться от виновника своих денег, так как есть нюансы, которые необходимо знать.
Суды часто становятся на сторону компании, поэтому нужно иметь правильную стратегию, чтобы на законных основаниях получить пеню. Никогда не стоит пренебрегать иском по неустойке. Из-за задержек компании вы терпите убытки, поскольку не можете въехать в своё жильё. Это обязательно должно компенсироваться, ведь это прописано в договоре долгового участия.
Основания для взыскания
В законодательстве четко обозначены те условия, которые могут служить основанием для требования неустойки у компании-застройщика. Согласно Федеральному закону РФ, санкционные меры могут быть применены в таких случаях:
- Жильё не было передано в собственность дольщикам, которые подписали контракт с компанией.
- В обещанные сроки жилье не было готово для сдачи и заселения в него жильцов.
- Собственники недвижимости обнаружили дефекты на полученной жилплощади, которые являются виной застройщика, и компания отказывается их исправлять или делает это с задержкой.
Если компания понимает, что не успевает закончить строительство в срок, то застройщик может предложить потерпевшему заключить дополнительное соглашение. При этом оно должно быть выслано вкладчику за 2 месяца до обозначенной в предыдущем контракте даты.
В новом документе обозначаются новые сроки ведения объекта в эксплуатацию. Обратите внимание, что дольщики совершенно не обязаны подписывать новый контракт, однако должны уведомить о своём отказе фирму. При этом по истечению срока гражданин уже может обращаться в суд по поводу выплаты неустойки.
В качестве компенсации должна выплачиваться довольно большая сумма, поэтому компания очень заинтересована в том, чтобы все вкладчики подписали соглашение на изменение сроков строительства. Это лишает граждан права обратиться в суд и требовать там неустойки от компании, поэтому всегда нужно хорошо думать, прежде чем подписывать новый документ.
Часто компания в допсоглашение может сразу включать пеню за просрочку, что привлекает многих клиентов. В любом случае, перед подписанием этого важного соглашения обязательно нужно проконсультироваться с юристом, чтобы не пропустить каких-то важных пунктов дополнительного соглашения и потом не потерять деньги из-за своей невнимательности.
Вы также можете обращаться с требованием принятия санкционных мер в случае обнаружения дефектов в приобретенном жилье. Согласно законодательству, есть несколько исходов решения такой проблемы:
- Застройщик снижает стоимость этой жилплощади.
- Самостоятельно за свой счет компания устраняет все дефекты.
- Фирма компенсирует дольщику денежные средства, которые он затратил на исправление ошибок.
Если погрешности слишком значимые, то вкладчик имеет право расторгнуть контракт и требовать возврата денег с процентами.
Алгоритм действий при взыскании неустойки
В ФЗ РФ содержатся основные статьи, регулирующие ДДУ. Для того чтобы вы могли рассчитывать на получение неустойки в случае нарушений со стороны застройщика, вам нужно убедиться, что строительная компания, с которой вы заключаете договор, подписывает с вкладчиками контракт долевого участия и регистрирует этот важный документ в Росреестре.
Алгоритм получения неустойки от компании-застройщика практически всегда одинаков и выглядит следующим образом:
- Подсчет суммы пени, которую вы хотите получить от виновника.
- Составление и отправка официального запроса для решения этого вопроса в мирном порядке.
- В случае, когда в досудебном порядке вопрос не удалось урегулировать, идет обращение в суд.
- Корректное оформление искового заявления и отправка его в соответствующую инстанцию.
- Выдача документа, где указано решение суда и исполнение его стороной, признанной виновной.
Расчет неустойки
Расчет неустойки является важным этапом вашего разбирательства с компанией. Правильность подсчета пени должна проверяться вами, ведь компания может воспользоваться вашим незнанием и занизить сумму денежной компенсации.
Одним из важнейших параметров считается срок сдачи объекта по акту. Именно от этой даты ведется отсчет срока задержки. Очень важно, чтобы эта дата была прописана в вашем соглашении и у вас были основания для обращения с исковым заявлением.
Непосредственно расчет производится по специальной формуле. Причем нужно учитывать, что для физического и юридического лица эти формулы несколько различаются. Обязательно обращайте на это внимание, чтобы ваши труды не оказались напрасными.
Итак, сама формула выглядит так:
Y=D*S(R*1/х)
Расшифровка формулы:
- Y – сумма пени за просрочку;
- D – общая сумма дней просрочки, рассчитываемые от дня, обозначенного как крайний срок сдачи объекта;
- S – цена жилплощади, обозначенная в договоре;
- R – рефинансированная ставка;
- Х – коэффициент, который для юридических лиц равняется 300, а для физических – 150.
Оформление претензии
Следует учитывать, что компания представлена обычно как юридическое лицо, поэтому запрос с претензиями нужно отправлять в определенном порядке. Вам необходимо знать адрес юридической компании и отправить своё заявление заказным письмом с уведомлением о получении.
Текст иска также нужно составлять правильно, в обязательном порядке обозначив там следующее:
- данные того договора, по которому вы делали вклад на строительство жилья;
- обозначение проблемы, которая побудила к обращению в судебную инстанцию;
- рассчитанная сумма пени и сроки, в которые вы хотите получить компенсацию;
- обязательно следует указать нормативные акты, на которые вы ссылаетесь, требуя неустойку;
- ваши контактные данные необходимы, чтобы компания знала, как с вами связаться и отправить свой ответ касательно полученного запроса.
Есть несколько вариантов составления требования неустойки. В первом случае вы ждете, когда получите в своё пользование квартиру, а потом уже требуете пеню за задержку. Во втором случае вам необходимо подавать иск еще до того, как вы получили жильё в личное пользование, однако в этом случае трудно рассчитать на конечную сумму неустойки, поскольку неизвестно, насколько в конечном итоге задержится строительство. В таком случае обычно считают сумму неустойки за 1 день, а потом просто умножают её на календарные дни, которые были затрачены на строительство после названного срока.
Суд может отказать вам, если фирма докажет, что вы намеренно уклонялись от того, чтобы принять объект в срок.
На нашем сайте вы можете ознакомиться с образцом искового заявления на взыскание неустойки за просрочку по ДДУ и при необходимости скачать его.
Досудебное урегулирование
Часто пострадавшая сторона пытается прибегнуть к мирному урегулированию вопроса с компанией-застройщиком, так как судебные процессы – это всегда очень долго и затратно. По законодательству, это предусмотрено как обязательный этап предъявления претензионных заявлений от одной из сторон, поскольку это предрасполагает к быстрому разрешению спора. Только если на этом этапе не удалось найти решение, которое удовлетворяло бы обе стороны, тогда прибегают к помощи суда.
При предъявлении претензий к фирме-застройщику нужно обозначить период, в течение которого они обязаны дать вам ответ. Для этого конкретного случая законодательно не предусмотрено точных временных рамок, поэтому следует прибегнуть к статьям, регулирующим права потребителей, где дается 10 дней на письменный ответ.
После рассмотрения претензии вкладчика тот, кому пришел запрос, должен прислать свой ответ с принятым по этому делу решением. Застройщик имеет право попросить у истца уменьшить сумму компенсации или предложить свой порядок выплаты пени.
В большинстве случаев дольщик не получит того размера выплаты, на которую мог бы рассчитывать при обращении в суд. Однако многих может устроить и это, так как при таком раскладе не нужно больше ничего делать.
Если на этом этапе вопрос был решен, то для закрепления согласования нужно подписывать юридический договор. Чтобы такое соглашение имело нотариальную силу, нужно правильно составить документ. Там должны быть:
- все реквизиты юридической компании, контактные данные;
- личные данные вкладчика, его контактные данные;
- дата составления соглашения;
- указание причины спора;
- условия мирного договора, размер компенсации и порядок её выплаты;
- подписи представителей обеих сторон.
Данное соглашение вступает в силу с того времени, как оно было подписано. У дольщика всегда есть право обратиться в суд, если вторая сторона не выполняет свои обязательства. Однако подавать иск в суд на тех же условиях при осуществлении выплат застройщиком вкладчик уже не сможет, то есть фирма таким образом может себя обезопасить.
Взыскание неустойки через суд
Если предыдущий этап не привел к удовлетворению обеих сторон, тогда вкладчик может подавать исковое заявление в суд и решать свои проблемы уже в таком порядке. Также клиент может обратиться в высшие инстанции, если фирма просто проигнорировала его официальное заявление и не прислала ответ.
Прежде чем писать иск, внимательно изучите все суды, куда вы можете обратиться. Можете изучить то, какие исходы были у дел, подобных вашему. Проанализируйте, где присуждались дольщикам большие суммы компенсации. Своё заявление вы можете подать по адресу своей прописки, по адресу регистрации компании-застройщика, по месту расположения строящегося объекта. Не поленитесь уделить этому этапу достаточно времени, ведь от этого может зависеть, выиграете ли вы процесс и какую сумму получите по итогу.
Участниками судебного процесса выступают компания-застройщик и вкладчик, подписавший контракт. Если в вашем договоре указаны несколько юридических лиц, тогда нужно узнать, кто из них имеет разрешение на строительство и предъявлять претензии именно к нему.
Не стоит сообща с кем-то подавать иск в суд, у каждого дольщика должно быть своё заявление. Если делать коллективное обращение, то это может усложнить разбирательство и уменьшить сумму компенсации для каждого отдельного пострадавшего. Не стоит переживать о тратах на юриста и судебные взыскания, ведь, если вы выиграете заседание, то все затраты будут выплачены второй стороной, помимо основной неустойки.
При написании заявления в судебное учреждение дополнительно нужно прикладывать копии всех документов, имеющих отношение к вашему делу. Кроме того, чтобы увеличить свои шансы на выигрыш дела, вам нужно дать квитанции, подтверждающие ваши расходы, обусловленные задержкой получения квартиры в своё пользование (чеки по оплате аренды жилья). Не забудьте, что вам нужно дать суду доказательства, что застройщик получил заявление на досудебное разрешение вопроса.
Если вы еще что-то считаете важным для этого дела, то прикладывайте к пакету документов, ведь вы не можете знать наперед, что повлияет на исход дела. В тех случаях, когда в суде вас будет представлять другой человек, вам нужно составить доверенность. Также включите в своё судебное заявление оплату издержек стороной заёмщика.
Куда обратиться за помощью
Обращаться за помощью в таких случаях нужно только к опытным юристам, которые умеют работать с такими вопросами. В первую очередь следует ориентироваться на отзывы клиентов, причем их нужно изучать не только на сайте самой нотариальной фирмы, но и в других источниках. Не забывайте уточнить у юриста опыт ведения судебных дел именно такой специфики, поскольку от этого может зависеть исход вашего заседания. Всегда уточняйте у специалиста, на какую сумму вы можете рассчитывать в случае положительного исхода заседания, это покажет, с какими итогами этот адвокат ранее выигрывал подобные дела.
